Die Abnahme eines Bauwerks markiert einen der wichtigsten Meilensteine im gesamten Bauprozess. Gleichzeitig ist es auch einer der am häufigsten unterschätzten. Erst mit der Abnahme wird ein Bauwerk rechtlich als vertragsgemäß erbracht anerkannt. Genau ab diesem Zeitpunkt verschieben sich deshalb die zentralen Rechte und Pflichten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Wer sich mit dem Thema nicht auskennt, riskiert im Zweifel Geld oder wertvolle Ansprüche zu verlieren. Deshalb folgen hier drei Dinge, die man über die Abnahme eines Bauwerks wissen sollte.

1. Welche Wirkung hat die Abnahme?

Die Abnahme hat fünf wesentliche Wirkungen:

• Die Schlussrechnung wird fällig und damit auch der Werklohnanspruch des Auftragnehmers, § 641 BGB.

• Ab der Abnahme trägt der Auftraggeber die Leistungsgefahr, d.h. die Gefahr des zufälligen Untergangs der Sache, § 644 BGB. Hieran hängt auch der Anspruch auf Vergütung des Auftragnehmers, wenn die Sache aus unverschuldeten Gründen untergeht.

• Die Beweislast verteilt sich neu. Vor der Abnahme hat der Auftragnehmer zu beweisen, dass er vertragsgemäß seine Leistung erbracht hat. Nach der Abnahme hat der Auftraggeber zu beweisen, dass der Auftragnehmer nicht vertragsgemäß geleistet hat.

• Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für die verschiedenen Ansprüche wie z.B. Nacherfüllung, Aufwendungsersatz oder Schadensersatz zu laufen. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, liegt die Verjährungsfrist zwischen zwei und fünf Jahren – abhängig von der Art des geschuldeten Werkes, s. § 634a BGB.

• Mit der Abnahme ist der Werklohn gesetzlich zu verzinsen, wenn er nicht gestundet ist, § 641 Abs. 4 BGB

2. Wann kann sie verlangt werden und was folgt, wenn sie ausbleibt?

Die Abnahme kann vom Auftragnehmer verlangt werden, sobald das Werk frei von wesentlichen Mängeln hergestellt wurde. Man spricht hier von einer Abnahmereife. Liegt diese vor, hat der Auftragnehmer den Auftraggeber zur Abnahme, unter Setzung einer angemessenen Frist, aufzufordern. Bleibt die Abnahme trotz Vorliegen der Voraussetzungen aus, gerät der Auftraggeber in Annahme- und Schuldnerverzug. Es besteht die Möglichkeit zur Klage auf Abnahme.

Achtung: Ein Abnahmeverlangen liegt beispielweise auch schon in der Stellung einer Schlussrechnung vor. Nach § 12 Abs. 5 VOB/B setzt dieses Abnahmeverlangen eine Frist von 12 Werktagen in Gang. Reagiert der Auftraggeber in dieser Zeit nicht, gilt das Bauwerk als abgenommen.

3. Welche Formen der Abnahme gibt es?

• Die Abnahme kann ausdrücklich in mündlicher oder schriftlicher Form erklärt werden.

• Die Förmliche Abnahme wird durchgeführt, wenn es vertraglich vereinbart wurde oder ein VOB-Vertrag vorliegt. Dann wird sie nach einem bestimmten Verfahren durchgeführt, s. § 12 VOB/B.

• Eine konkludente Abnahme liegt vor, wenn dem Verhalten des Auftraggebers aus der Sicht des Auftragnehmers zu entnehmen ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Die liegt z.B. vor, wenn der Auftraggeber das Bauwerk bezieht, es weiterveräußert oder vorbehaltlos zahlt.

• Des Weitern kann auch eine fiktive Abnahme vorliegen. Der Auftraggeber ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine abnahmereife Leistung innerhalb einer angemessenen Frist abzunehmen. Kommt er dem nicht nach, wird angenommen, dass die Abnahme rechtmäßig erfolgt ist. Ob hierfür alle erforderlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, muss aber stets sorgfältig geprüft werden.