1. Was ist ein Bauvertrag und worauf sollte ich als Bauherr achten?
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder eines Teils davon (§ 650a BGB). Er ist eine besondere Form des Werkvertrags und unterscheidet sich vom einfachen Werkvertrag durch zusätzliche Schutzvorschriften, die seit 2018 im BGB geregelt sind.

Wenn Sie als privater Bauherr ein Einfamilienhaus oder vergleichbares Bauvorhaben durch ein Unternehmen errichten lassen, liegt in der Regel ein Verbraucherbauvertrag im Sinne von § 650i BGB vor. Dieser Vertrag bedarf der Textform und muss eine verbindliche Baubeschreibung sowie verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin enthalten. Außerdem steht Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, über das Sie ordnungsgemäß belehrt werden müssen.

Vor der Unterschrift sollten Sie insbesondere folgende Punkte prüfen: eine möglichst detaillierte Leistungsbeschreibung, klare Regelungen zur Vergütung und zu Abschlagszahlungen, verbindliche Fertigstellungstermine, Vereinbarungen zur Abnahme sowie zu Sicherheiten und Gewährleistung.

Wir empfehlen, einen Bauvertrag vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen zu lassen. Vorformulierte Verträge des Bauunternehmers enthalten häufig Klauseln, die einseitig zu Lasten des Bauherrn gehen – nicht alle davon sind rechtlich wirksam, lassen sich aber im Streitfall nur mit erheblichem Aufwand angreifen.

2. Wie verhalte ich mich bei einem Abnahme- bzw. Übergabetermin richtig?
Die Abnahme ist einer der wichtigsten Momente im Bauablauf. Mit ihr erklären Sie, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen. Die Abnahme hat weitreichende rechtliche Folgen: Die Vergütung wird fällig, die Beweislast für Mängel geht auf Sie über, die Gefahr für zufällige Verschlechterungen geht auf Sie über und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen (§ 640 BGB).

Erscheinen Sie zur Abnahme nicht allein. Ziehen Sie nach Möglichkeit einen Sachverständigen oder Bauberater hinzu, der erkennbare Mängel fachkundig feststellt. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit – ein Termin von einer halben Stunde reicht für ein Einfamilienhaus regelmäßig nicht aus.
Über die Abnahme sollte unbedingt ein schriftliches Abnahmeprotokoll erstellt werden. Darin sind sämtliche festgestellten Mängel, noch ausstehende Restarbeiten und etwaige Vorbehalte aufzunehmen. Behalten Sie sich insbesondere die Geltendmachung einer Vertragsstrafe wegen Terminüberschreitung ausdrücklich vor – andernfalls verlieren Sie diesen Anspruch nach § 341 Abs. 3 BGB endgültig.

Bei wesentlichen Mängeln können und sollten Sie die Abnahme verweigern. Wesentlich ist ein Mangel, wenn er die Funktionsfähigkeit oder den Wert des Bauwerks erheblich beeinträchtigt. Bei nur unwesentlichen Mängeln ist die Abnahme zwar nicht zu verweigern, sie sollte aber unter Vorbehalt der Mängelrechte und gegebenenfalls unter Einbehalt eines angemessenen Druckzuschlags (in der Regel das Zwei- bis Dreifache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten) erfolgen.

3. Ich befürchte, dass der Bauunternehmer mangelhafte Arbeiten erbringt – was kann ich tun?
Reagieren Sie möglichst frühzeitig. Mängel sind umso einfacher und kostengünstiger zu beseitigen, je eher sie festgestellt werden. Vor der Abnahme haben Sie einen Anspruch auf Nachbesserung; der Unternehmer trägt in dieser Phase die Beweislast dafür, dass seine Leistung mangelfrei ist.

Dokumentieren Sie auffällige Punkte sorgfältig: Fotos mit Datum, schriftliche Notizen und – bei wichtigen Bauphasen wie der Abdichtung des Kellers oder der Dachdämmung – die Hinzuziehung eines unabhängigen Bausachverständigen. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle ist erfahrungsgemäß eine der wirksamsten Maßnahmen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Stellen Sie einen Mangel fest, sollten Sie diesen schriftlich (per Einschreiben oder E-Mail) gegenüber dem Bauunternehmer rügen und ihm eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab; bei kleineren Mängeln sind ein bis zwei Wochen meist ausreichend.

Lässt der Unternehmer die Frist verstreichen oder verweigert er die Nachbesserung, stehen Ihnen verschiedene Rechte zu. Nach der Abnahme können Sie die Mängel auf Kosten des Unternehmers durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen, die Vergütung mindern, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Außerdem haben Sie ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe des Zwei- bis Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.

Bei größeren Streitigkeiten kann ein selbständiges Beweisverfahren beim zuständigen Landgericht sinnvoll sein. Es dient der gerichtlichen Sicherung von Beweisen durch einen Sachverständigen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist hier dringend zu empfehlen.

4. Pauschalvergütung, Stundenlohn oder Einheitspreisvertrag?
Die Wahl der Vergütungsform hat erhebliche Auswirkungen auf das wirtschaftliche Risiko des Bauvorhabens. Welche Form sich eignet, hängt vor allem davon ab, wie genau das Bauvorhaben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschrieben werden kann.

Beim Pauschalpreisvertrag wird für die gesamte Bauleistung ein fester Preis vereinbart. Diese Form bietet dem Bauherrn die größte Kostensicherheit, setzt aber eine möglichst vollständige und eindeutige Leistungsbeschreibung voraus. Was nicht ausdrücklich beschrieben ist, schuldet der Unternehmer im Zweifel auch nicht – Nachträge sind dann häufig erforderlich und teuer.

Beim Einheitspreisvertrag werden für einzelne Leistungspositionen Mengen und dazugehörige Einheitspreise vereinbart (z. B. Euro pro Quadratmeter Putz). Abgerechnet wird nach den tatsächlich ausgeführten Mengen. Diese Form ist üblich bei Bauvorhaben mit nicht exakt vorhersehbaren Mengen, birgt aber das Risiko, dass die Endsumme höher ausfällt als zunächst kalkuliert.

Beim Stundenlohnvertrag wird die tatsächlich aufgewendete Arbeitszeit zuzüglich Materialkosten vergütet. Diese Form trägt das gesamte Mengen- und Zeitrisiko der Bauherr und sollte deshalb nur bei kleineren, im Umfang nicht klar bestimmbaren Arbeiten (z. B. bei Reparaturen oder unvorhergesehenen Zusatzarbeiten) gewählt werden.
Für private Bauherren mit einem klar definierten Bauvorhaben ist in den meisten Fällen ein Pauschalpreisvertrag mit detaillierter Baubeschreibung die beste Wahl. Voraussetzung ist allerdings, dass die Leistungsbeschreibung sorgfältig geprüft wird – Lücken in der Beschreibung führen sonst regelmäßig zu Nachtragsforderungen, die den ursprünglichen Kostenvorteil schnell aufzehren können.